Avukat Senem Kiraz, Son Mühür TV’de yayınlanan Sıcak Bakış programında Ayşegül Koç’un sorularını yanıtladı. Kanunda birtakım değişiklikler yapıldığına dikkat çeken Kiraz; “Yeni kanunla birlikte mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanına alındı. Mülkiyet hakkının olduğu bir parselin rezerv alanı olması orada bir takım mülkiyet hakkı sorunlarına yol açabilir” dedi.
Emsal artışı tartışmasında son durum
30 Ekim 2020 tarihinde İzmir’de yaşanan deprem sonrasında, depremde mağdur olan vatandaşların yeniden evlerine kavuşabilmesi için gündeme gelen emsal artışı ile ilgili son duruma ilişkin açıklama yapan Kiraz; “30 Ekim 2020’de meydana gelen deprem sonrası başta Bayraklı merkez olmak üzere birçok ilçede binalarda hasarlar oluştu. Binadan karot alınarak taşıyıcı kolonda hasar durumunun az, hafif ya da ağır olarak nitelendirilmesi üzerine kanunen hasar kaydı gerçekleşmiş oluyor. Bir yıl içerisinde binamızı güçlendirmek zorundayız. Güçlendirilmeyenler yıkım kararı alınarak tebliğ edildi. Yıkım süreciyle birlikte binaların yeniden yapım süreci başladı. En büyük problem de finansman oldu. Burada da ya bizim kat artışı hakkımız olmalı ya da bunu karşılayacak maliyet… Bu noktada da yüzümüzü bankalara çevirdik. Kredi desteği aradık. Bu da olmayınca Büyükşehir Belediyesi burada bir inisiyatif alarak İzmir genelinde orta ve ağır hasarlı binalar için bir emsal artışı yapıyorum dedi. Parsel bazında yüzde 20, ada bazında yüzde 30 yaptı.
Kentsel dönüşümü hızlandıracak bir karardı. Orta ve ağır hasarlı binalarda ikili bir ayrım var. Bayraklı’da bu karar tüm yapılar için uygulanırken, yani 2002’den önce inşa edilmiş ve riskli görülmüş tüm yapılar için geçerli oldu. Yani hasar kaydına bakılmaksızın. Diğer ilçelerdeyse sadece orta ve ağır hasarlı binalar için bu getirildi. Riskli yapılar ile ilgili süreç değiştirildi. Kasım’dan itibaren artık fiziki tebligat gönderilmiyor, e-devletten bildirim yapılıyor. Fakat hasar durumuyla ilgili böyle bir bildirim yok. Muhtarlıklarda askıya çıkacak. Bunun eksik olduğunu düşünüyorum. Belediyenin inisiyatif ile gelen imar artışı hakkına TMMOB itiraz edince bilirkişi raporunda durumun ‘İmar Mevzuatı Ve Şehircilik İlkelerine Aykırı’ olduğunun belirtilmesi üzerine mahkeme bir delil olan bu rapor doğrultusunda bir karar verdi. Bayraklı haricindeki ilçeler için mahkeme bir dönem yürütmeyi durdurma kararı aldı. Bu karar doğrultusunda şantiyeler durduruldu” diye konuştu.
“Emsal artış kararı 2025’i bulabilir”
Karar henüz kesinleşmediği için tam anlamıyla bir risk oluştuğundan bahsedemeyiz diyen Kiraz; “Bu karar istinaf yoluna gidecek. Eğer onanırsa ruhsat iptalleri olabilir. İstinafın haziran, temmuz gibi sonuçlanacağını zannetmiyorum. Mahkemelerin işleyiş sürecini, itirazları göz önüne alırsak en iyi ihtimal yıl sonu diyorum. Muhtemelen 2025’i görürüz. İstinaftan bir dosyanın dönmesi 1-2 yılı bulur. Bu karar kesinleşmediği için bağlayıcı olduğunu söyleyemeyiz. Emsal haklarını devam ettiren karar üzerine İzmir Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nin bir çalışması bulunuyor” açıklamasında bulundu.
“İyi bir sözleşme tek başına yeterli değil”
Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin konuşan Kiraz; “Haklar iyi bilinmeli. Finansman çok ciddi bir problem. Doğru sözleşme yapılmalı bu çok önemli. İnsanlar haklarını bilirlerse o haklarla yol alabiliyorlar. İyi bir hukukçu desteği ile sözleşmelerin hazırlanması gerekir. Sadece sözleşme yapmakla bitmiyor. Birçok konu var bu en az 18 aylık bir süreç çünkü. Kentsel dönüşümle başlayan işlerde müteahhit kaynaklı gecikme olduysa kat malikleri için bir imkân var. Bu da sözleşmenin feshi için ilgili belediyelere başvurabiliyorlar. Süreçte bir aksaklık olduğu zaman hemen ihtar çekilmeli. Yani iyi bir sözleşme tek başına yeterli değil. İki taraf içinde sözleşmedi aksaklıklarda ihtar çekilmezse mahkeme sürecinde haklıyken haksız duruma düşebiliyorsunuz” dedi.
Kanunda birtakım değişiklikler yapıldığına dikkat çeken Kiraz; “En önemli değişiklik 3’te 2 oranının yüzde 51’e dönmesi. Başkalarının katılmaması halinde hisse satışına gidebiliyoruz. Daha az malikle anlaşma yaparak hisse satış sürecini gerçekleştirebiliyorsunuz. Hisse satışıyla ilgili de önemli bir değişiklik yapıldı. Eskiden kanun diyordu ki hisse satışına başlamadan önce maliklerin almış olduğu kararı ve yaptığınız sözleşmeyi tüm ekleriyle birlikte ilgili malike noter ya da postayla iadeli taahhüt yöntemiyle, yani mutlaka yazılı bir bildirimle göndermek zorundaydık. Şimdi fiziki bildirim şartı yerine ‘Noter ya da Muhtarlıklarda Askı Süreci’ yöntemi geldi. Bu çok riskli. 15 günlük bir süre tanındı. Yani bildirim olmadan sadece askı süreci yeterli oluyor. Rezerv yapı alanıyla ilgili de bir düzenleme yapıldı. Yeni kanunla birlikte mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanına alındı. Mülkiyet hakkının olduğu bir parselin rezerv alanı olması orada bir takım mülkiyet hakkı sorunlarına yol açabilir görünüyor” ifadelerini kullandı.
